ВВЕДЕНИЕ
СОСТОЯНИЕ ФОНДА ЖИЛЫХ ДОМОВ ПЕРВЫХ МАССОВЫХ СЕРИЙ:

Состояние фонда жилых домов первых массовых серий характеризует:

типовые четырех-пятиэтажные дома сооружались из долговечных материалов (бетон, кирпич) и оснащались всеми видами инженерного оборудования;

конструкции жилых домов надежны, о чем свидетельствует 30-ти летний опыт их эксплуатации;

физический износ жилищного фонда пятиэтажек не превышает 20%;

технические характеристики типовых домов позволяет увеличить их этажность на 1-2 этажа.

В массовом индустриальном домостроении 50-60 годов использовались типовые проекты более 30 серий, однако все они могут быть сведены к четырем основным схемам:

пятиэтажные панельные жилые дома с узким шагом поперечных стен (серии 1-464; 1605; К-7; ОД; 1-463 и другие);

пятиэтажные панельные жилые дома со смешанным шагом поперечных несущих стен (серии 1-468; 1-467 и другие);

четырех-пятиэтажные кирпичные жилые дома с тремя продольными несущими стенами (серии1-447; 1-439; 1-511; 1-515 и другие);

пятиэтажные дома с неполным каркасом и продольными несущими стенами (серии1-335 и другие).

РЕКОНСТРУКЦИИ И МОДЕРНИЗАЦИИ ФОНДА ТИПОВЫХ ДОМОВ ПЕРВЫХ МАССОВЫХ СЕРИЙ

Для большей части фонда жилых домов первых массовых серий сроки планового капитального ремонта в соответствии с техническими нормами эксплуатации (в России - в среднем через каждые 30 лет) уже прошли. Данное обстоятельство определяет актуальность и остроту проблемы восстановления ресурса, реконструкции и модернизации фонда типовых домов первых массовых серий.
Радикальное решение этой проблемы заключается в резком увеличении теплозащитных качеств ограждающих конструкций, в замене инженерного оборудования и оснащении его регулирующими системами и приборами.
Альтернативный вариант - снос пятиэтажек с последующим строительством на их месте новых зданий - показал, что затраты по демонтажу и транспортировке отходов, их переработка и захоронение составляют 100-150$ США. В этот расчет не включены затраты на переселение жителей.
В настоящее время работы по реконструкции разворачиваются в ряде районов России. Разработаны территориальные программы реконструкции жилых домов первых массовых серий в республиках: Чувашия, Татарстан, Карелия, Марий-Эл; во Владимирской, Воронежской, Московской, Пензенской и ряде других областей. К практической реализации программ приступили в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Омске, Лыткарино и других городах.
Опыт реконструкции в этих городах показывает, что наиболее интересным и эффективным направлением является реконструкция жилых домов с надстройкой мансардного этажа с квартирами в одном или двух уровнях. Именно это направление позволяет получить:

дополнительную площадь в размере 30-40% к уже существующей без отвода земельных участков;

снижение себестоимости на 20% по сравнению с новым строительством в расчете на одно здание;

возведение новых площадей в районах с уже сложившейся социальной и инженерной инфраструктурой, где разница между рыночной ценой и себестоимостью квартир позволит инвестору получить устойчивый доход и реинвестировать часть его в обновление жилищного фонда.

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЕ И АРХИТЕКТУРНО-ТЕХНИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ МАНСАРДНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Преобразование и реконструкция пустующих чердаков, малоуклонных и плоских крыш зданий с целью последующего их использования открывает новые возможности повышения архитектурно-градостроительных качеств застройки, формируя «пятый» фасад города.
При надстройке здания мансардным этажом:

не требуется нового отвода земельного участка;

повышается плотность застройки, интенсивно используется городская территория;

используется существующая в городе социальная, транспортная и инженерная инфраструктура;

городская среда становится более гармоничной, и вместе с тем решаются социальные задачи развития города. Надстройка мансардного этажа на одной трети домов первых массовых серий предусматривает экономию 10 000 гектар городской территории, которые могут использоваться для градостроительных целей.

Как архитектурно-объемный элемент, завершающий композицию здания, мансардный этаж представляет собой относительно самостоятельный объект в рамках проекта и имеет характерные особенности, отличающие его от традиционных этажей здания.
Архитектурная типология мансардного этажа, основанная на объемно-планировочных, санитарно-технических и противопожарных требованиях, является основой формирования комфортабельной и безопасной среды пребывания человека в помещениях.
Основные условия проектирования мансардного этажа:

выбор планировочного варианта, основанного на анализе планировочного решения здания-основы;

определение формы и размера крыши в зависимости от внешнего вида окружающих зданий;

взаимосвязь размещения мансардных помещений и транспортной структуры здания-основы;

взаимодействие проектируемой и существующей систем инженерного оборудования и обеспечение их совместной работы;

определение конструктивной схемы, материала ограждающих конструкций с учетом единства конструкций и архитектурных форм мансарды и основного здания;

определение формы и габаритов помещений, выбор и размещение окон, построение интерьера с учетом особенностей мансардного этажа;

определение конструкции крыши и кровельного материала, обеспечение теплозащиты, вентиляции, гидроизоляции и герметизации, соответствующих крышам с высоким углом ската;

определение метода максимальной безопасности производства работ, включая ограничение веса конструкций и деталей, сооружение элементов защиты при возведении мансарды без отселения жильцов.

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРЕИМУЩЕСТВА МАНСАРДНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Экономические преимущества мансардного строительства при реконструкции жилищного фонда в России определились в результате перехода к рыночным отношениям, когда устанавливалась стоимость на землю и резко возросла стоимость энергоносителей и основных строительных материалов.

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ:

строительство мансардного этажа на пятиэтажном доме увеличивает общую площадь дома в среднем на 1000 кв. метров и экономит 0.15 га городской территории;

строительство мансард в рамках подпрограммы реконструкции жилых домов первых массовых серий предполагает экономию городских земель в размере 10000-12000 га, тем самым создается резерв земель для нового градостроительного использования;

увеличение жилой площади при реконструкции зданий обходится в 1.5 раза дешевле, чем при строительстве на новых территориях;

в 1.5 раза сокращаются затраты на строительство инженерной инфраструктуры.

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ РЕСУРСОЭНЕРГОПОТРЕБЛЕНИЯ

Мансардный этаж, выполненный из легких конструкций Симпролит^®-ЛКВ^®системы, обеспечивает экономию материальных ресурсов на 1 кв. метр жилой площади в три раза по отношению к строительству зданий из железобетонных панелей и в пят раз - по отношению к кирпичным зданиям, без учета затрат на возведение фундамента. Строительство мансард при реконструкции зданий Симпролит^®-ЛКВ^® системой позволяет снизить расходы материальных ресурсов на 35-50%. Устройство мансардного этажа по сравнению с обычным этажом здания позволяет снизить удельное энергопотребление за отопительный период на 50%, без дополнительного проветривания. Ограждение, потолки и поли мансардного этажа из элементов Симпролит^® системы и конструкция кровли из деревянных ферм ЛКВ^® системы, в сочетании с мансардными окнами ВЕЛЮКС^® повышает теплоэффективность помещений за счет увеличения теплообмена на 21%. При устройстве мансардного этажа сокращаются потери тепла через чердак или крышу жилого дома на 9-11%.

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА

Экономическая эффективность строительства мансардного этажа Симпролит^®-ЛКВ^® системой выражается в следующем:

уменьшается себестоимость строительства на отдельном жилом доме; ориентировочная экономия затрат на строительство 1 кв. метр общей площади составляет 35-40% по сравнению с новым строительством 1 кв. метра;

снижение стоимости строительства 1 кв. метра, связанное с комплексом зданий, составляет около 50%;

ориентировочная сумма затрат на 1 кв. метр общей площади, связанная с жилым образованием города, в 2.5 раза меньше, чем при строительстве на новых территориях.

СИМПРОЛИТ^® - ЛКВ^® СИСТЕМА

надстройки здания и сооружения в основном:

не требует усиления фундамента существующего здания,

из-за легкости элементов не требуется выселение жильцов последних этажей, а

стройплощадку можно организовать прямо на кровле.

ЭЛЕМЕНТЫ СИМПРОЛИТ^® - ЛКВ^® СИСТЕМЫ

надстройки здания и сооружения в основном:

1. Закладная металлическая пластина с анкерами.
2. Монтажная колонна (легкая металлическая труба прямоугольного сечения).
3. Монтажная балка (легкая металлическая труба прямоугольного сечения).
4. Деревянные ЛКВ фермы.
5. Деревянная обрешетка.
6. Кровельное покрытие (профнастил, тегола, металлочерепица).
7. Симпролит блоки для ограждающих стен.
8. Симпролит перегородочные блоки.
9. Велюкс^® окна и двери
10. Симпролит СУП и СОП плиты для потолков и ПП защити
11. Симпролит монолит для стяжек
12. Закладные детали.

МОНТАЖ ЭЛЕМЕНТОВ СИМПРОЛИТ^® - ЛКВ^® СИСТЕМЫ

Монтаж элементов СИМПРОЛИТ^® - ЛКВ^® системы производится на надстраиваемых зданиях, как с плоской, так и с мало-уклонной скатной кровлей - различаются только подготовительные работы.
Также различаются надстройки с утеплением и без утепления фасада существующего здания.
При надстройке здания с мало-уклонной скатной кровлей установка монтажных колонн и балок производится без снятия существующей кровли таким образом, что через 3,0 - 4,2 м вырезаются отверстия в кровельном покрытии размером 600х600 мм, которые сразу защищаются от протечки воды. Через эти отверстия на уже установленные закладные металлические пластины с анкерами монтируются монтажные колонны из легких металлических профилей, а оставшиеся отверстия также защищаются от протечки воды.
При надстройке здания с плоской кровлей установка закладных металлических пластин с анкерами производится одновременно с пробиванием отверстий в существующей плоской кровле и гидроизоляцией с ограждением поверхности вокруг отверстия в целях защиты от попадания воды с кровли.
На установленные монтажные колонны монтируются легкие монтажные металлические балки, которые связываются с колоннами закладными деталями, формируя, таким образом, металлическую раму для последующего монтажа деревянных ЛКВ^® ферм. В зависимости от выбранного кровельного покрытия, на смонтированные ЛКВ^® фермы устанавливается деревянная обрешетка, либо деревянные панели (ОСБ панели, фанера и т.п.)
При надстройке объектов с утеплением фасада существующего здания, сначала производится монтаж кровельного покрытия, после чего монтируются горизонтальные водостоки для контролируемого отвода воды с кровли.
При надстройке объектов без утепления фасада сначала монтируются вертикальные ЛКВ^® фермы, которые выступают от фасада, а затем производится устройство кровельного покрытия по всей поверхности кровли.
При проведении вышеизложенного первого этапа надстройки существующий объект становиться защищенным от воздействия осадков и дальше можно приступать к укладке ограждающих стен из Симпролит блоков.
Симпролит^® блоки для ограждающих стен (СБС и СБДС блоки) в основном кладутся стандартным способом - с той лишь разницей, что при заполнении сквозных отверстий блоков вокруг монтажных металлических колонн и монтажных металлических балок заливается не бетон, а особый раствор (ЭКСМАЛ) с заполнителем из кварцевого песка, который после твердения достигает прочность 1000МПа.
Следует обратить внимание на то, что при кладке стен из Симпролит^® блоков при надстройке здания с последующим утеплением фасада Симпролит^® блоки выступают наружу на столько, сколько этого требует толщина плит для утепления существующего фасада (50мм-120мм). Таким образом, получается однородная поверхность фасада в целом.
Третий этап состоит из кладки легких перегородочных стен из Симпролит^® СПБ блоков и легкой Симпролит^® стяжки, вес которой в 7-10 раз меньше чем вес стандартной стяжки.
Вышеизложенные этапы монтажа относятся к надстройке объектов с использованием существующих вертикальных труб канализаций.
В случаях, если использование существующих инженерных сетей невозможно по различным причинам (невозможность инженерных сетей принимать дополнительную нагрузку, вследствие увеличения объемов, требования переноса санузлов по горизонтали архитектором, несогласие жильцов последних этажей обеспечить подключение сетей под потолком своей квартиры - если это нужно и т.п.), Симпролит^®-ЛКВ^® система, благодаря своей легкости, может обеспечить технический этаж высотой 600-800 мм, в котором можно провести всю горизонтальную разводку инженерных сетей, которые затем можно подключить к новым вертикалям инженерных сетей, смонтированных в шахте лестничных маршей.
Одним из интересных решений является и пристройка панорамного лифта, к чему большой интерес проявляют и жильцы надстраиваемого здания, особенно жильцы квартир последних этажей - с пристройкой лифта, резко увеличивается комфортность и рыночная стоимость их квартир.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Надстройка существующих объектов является одним из самых выгодных капиталовложений в строительстве, учитывая тот факт, что, надстраивая существующие здания, заказчик с небольшим капиталовложением получает жилплощадь на участках с уже действующей инфраструктурой. Кроме этого путем надстройки существующих зданий навсегда решается проблема реконструкции плоских кровель, которая ежегодно требует немалых средств из бюджета города.
Основными причинами, из-за которых такой тип строительства не распространяется, являются: усиление фундамента существующих зданий, выселение жильцов последних двух этажей в случае монтажа тяжелых колонн и балок, невозможность организации стройплощадки вокруг здания, сложность защиты существующего объекта кровли от осадков в процессе монтажа и т.п.
Обычно типовой разрез плоских кровель состоит из утеплителя (чаще всего керамзит), цементной стяжки с минимальной толщиной 30мм как основа для гидроизоляции, сама гидроизоляция, цементная стяжка с минимальной толщиной 30мм как защита гидроизоляции, слоя песка (гравия) толщиной от 50мм-100мм и защитных монтажных бетонных плит толщиной 20мм-30мм для эксплуатируемых кровель.
Общий вес таких конструктивных деталей, с расчетной нагрузкой от снега для плоских кровель и нагрузкой от эксплуатации кровли, значительно превышает вес ново надстроенного этажа по СЛВ системи:

наружные стены - из Симпролит СБС блоков,

конструкция кровли - из ЛКВ деревянных ферм,

потолок - из Симпролит СОП и СУП плит, в качестве утеплителя и ПП защите,

пол - из Симпролит монолита, в качестве стяжки, тепло и звукоизоляции,

внутренние перегородки - из Симпролит СПБ перегородочных блоков

Не редко там где, на плоской кровли старого здания, есть парапет, без усиления фундамента, можно надстроить не один, а и два этажа.
Проблема энергетических затрат в мансардном этаже должна решаться в комплексе при проектировании конструкций и систем инженерного оборудования с учетом строгой регламентации при эксплуатации.
Самым главным в увеличении энергоэффективности мансардного этажа является повышение требований к теплозащите ограждающих конструкций. Именно для обеспечения теплом мансардного этажа целесообразно использовать резерв тепла за счет утепления самого здания Симпролит системой для утепления фасадов.

----------------------------------------
*** По материалам сайтов www.simprolit.ru, www.lkvcentar.co.yu, www.velux.ru