По материалам www.realting.com

Для инвестора - риск, для жильцов - шанс

То, что идея надстройки мансард над существующими жилыми домами далеко не всегда находит поддержку среди населения, не является секретом. На практике редко кому из заказчиков, а роль их до недавнего времени выполняли в основном частные фирмы, удавалось получить стопроцентное согласие жильцов на возведение над их домом дополнительного этажа. А те, кому это все же удавалось, вплоть до окончания строительных работ находились в состоянии ожидания того, что кто-то из них может взять свое согласие обратно.

К наиболее распространенным аргументам противников надстройки можно отнести: сомнения насчет способности конструкций дома выдержать нагрузку от дополнительного этажа; недовольство тем, что в ходе строительных работ могут быть частично или полностью повреждены газоны и деревья вокруг дома; подозрительность в отношении будущих жильцов мансарды, которые якобы могут заставить своими автомобилями весь двор. Но чаще всего противники надстройки объясняют свою позицию двумя фразами типа “мы против, чтобы за счет нас наживались другие” и “дайте нам спокойно пожить в нашем доме”.

Отдельные граждане идут еще дальше, в качестве платы за свое согласие требуя от заказчика установки в квартире пластиковых окон или полного ее ремонта, а то и вовсе обмена (причем без доплаты) на квартиру в будущей мансарде. А если заказчик отказывается удовлетворить такие требования, то он рискует навлечь на себя поток жалоб во все инстанции, вплоть до главы государства.

На наш взгляд, одной из главных причин такого поведения жильцов является социальное неравенство и непринятие того, что кто-то может жить рядом в намного лучших условиях и что этот кто-то - не рядовой труженик госпредприятия, а какой-нибудь представитель частного бизнеса. Все остальное - беспокойство за цветник, за устойчивость конструкций и т. д. - это всего лишь удобный инструмент для отстаивания собственных интересов. Между тем мало кто из жильцов понимает, что, выступая против мансарды, они тем самым пытаются рубить сук, на котором сидят.

Во-первых, надстройка мансарды по существующим правилам обязательно должна сопровождаться капитальным ремонтом дома. А что значит капремонт для дома, построенного в начале 60-х прошлого столетия, понимают, наверное, все. Так или иначе, но водопроводные трубы поменяют и из кранов на какое-то время перестанет течь ржавая вода. Счетчики воды и газа тоже установят в обязательном порядке, причем бесплатно, что позволит при том же объеме потребления, как минимум, на треть уменьшить расходы на оплату энергоносителей. Будут заменены на новые внутридворовые тепловые сети, после чего батареи станут значительно теплее в зимнее время года.

Что еще немаловажно - наружные стены обошьют приличным слоем утеплителя, и от этого повысится комфортность проживания (зимой станет теплее, летом - прохладнее). Плюс к этому в доме установят коллективный прибор учета тепла. Как результат, расходы жильцов на отопление, по расчетам предприятия “СарматСтройИнвест”, сократятся на 20-25%.

И наконец, в результате выполненной реконструкции (капремонта с надстройкой мансарды) квартиры в доме сразу же повышаются в цене на 1-10 тыс. у. е., в зависимости от местоположения, типа здания и планировки жилых помещений. К примеру, если первоначально однокомнатная квартира на вторичном рынке оценивалась максимум в 11,5 тыс. USD, то после реализации проекта ее с радостью купят за 12,5 тыс.

Это при том, что на время выполнения работ по надстройке мансарды жильцы дома полностью освобождаются от коммунальных платежей. Их оплату берет на себя заказчик.

Что касается способности конструкций дома выдержать нагрузку от дополнительного одного или двух этажей, включая мансарду, то это тоже не проблема. В каждом конкретном случае до начала строительных работ производится обследование конструкций и делается расчет несущей способности стен и фундаментов с учетом дополнительных нагрузок. При этом следует иметь в виду, что надстройка производится из легких элементов, выполненных из металла, дерева и газосиликата, что не намного увеличивает нагрузку на несущие конструкции здания. А они, как известно, возводились с приличным запасом прочности. Если же обследование и расчеты показывают, что дом не готов принять на себя дополнительную нагрузку, то в этом случае либо принимается решение об усилении несущей способности, либо для надстройки выбирается другой объект.

Но если, несмотря на все перечисленные моменты, жильцы дома отказываются от мансарды, то, вероятнее всего, и капитальный ремонт у них будет сделан позже.

Следует также иметь в виду, что сегодня капитальный ремонт проводится как бы бесплатно. Но это будет не всегда. В странах Балтии, например, жильцы самостоятельно оплачивают эти работы, привлекая банковские кредиты и небезвозмездную помощь инвесторов. Аналогичная ситуация в Польше, Восточной Германии и других странах бывшего соцлагеря. Беларусь, можно сказать, последняя, не считая России, где капремонт жилья финансируется за счет местных бюджетов.

Поэтому если дом поставили на капремонт, в том числе и в рамках проекта надстройки мансарды, то вряд ли этому стоит препятствовать. Хотя, конечно, проведение таких работ создает жильцам дома определенные неудобства, которые, опять же, обусловлены больше самим капремонтом, нежели надстройкой мансарды. Но они с лихвой компенсируются теми выгодами, которые получают жильцы после завершения строительно-ремонтных работ.

Кроме перечисленных выше, следует отметить еще несколько. Во-первых, устраняется один из самых серьезных источников дискомфорта - постоянно протекающая плоская кровля. Во-вторых, если надстраиваются два этажа, например над пятиэтажкой, то нормы требуют устройства пристраиваемого лифта в каждом подъезде. В-третьих, усиливается мощность электросети. И кроме того, есть шанс, что часть средств, которые инвестор платит городу за инфраструктуру, пойдет на замену окон в той же пятиэтажке.

Так что жильцам домов, которые попадают в программу мансардного строительства, следует хорошенько подумать, прежде чем препятствовать реализации проекта надстройки.

Впрочем, практика показывает, что потенциальным заказчикам тоже есть над чем задуматься, прежде чем выступать с соответствующей инициативой. Ведь куда надежнее взять пустой участок, построить на нем многоквартирный жилой дом и получить гарантированные 10-30% прибыли, нежели заниматься мансардными надстройками, рискуя ввязаться в тяжбу с местными жителями, с одной стороны, и госорганами - с другой.